「中古事業が新築事業を超える」
「中古事業が新築事業を超える」
代表の伊藤です。
住宅コンサル業界でお仕事を始めて早20年。
時代とともに業界にも変化があり毎日新しい発見があります。
さて、いきなり厳しくて暗い話ですが過去20年の中で
「2023年ほど工務店が苦しんでいる時代は無い」
ように思います。
様々な会社から「今年は苦しい」というお話を聞きますが理由は以下の通りです。
・物価高騰により利益が激減している
・物価高騰により買い控えの煽りを受けている
・人材が全く採用できない
リーマンショック、地震、台風、コロナウイルスなど
大天災に耐えてきた猛者でも
2023年は異様な空気で「今回ばかりは厳しい」という
会社が多く見られます。
そして、中長期的に見ても新築業界は
2030年には現在より21％、2040年には40％新設着工が減るという
予測が立っており（NRI調べ）実際に、15年前と比べ2022年は着工が
29％減っており、この統計にはがぜん真実味を帯びてきております。
一方、混沌とする新築業界と比べ
非常に明るい業界があります。
それが中古再販業界です。
中古再販業界は、そもそも新築を買えない
年収200－500万の層が顧客として最も多く、
上記のような、物価高騰や新築減に強い業界となっています。
更に「空き家率を減らす」
という国の方針に沿ったビジネスということもあり、
中長期の未来は非常に明るいといえます。
この5年でも、再販市場は128％増の予測（矢野経済研究所）が立っていますし
直近の調べでは住宅購入時、なんと約59.6％もの人が中古住宅を検討する
（日経アーキテクチャ1400人調べ）といわれております。
（新築は毎年下降傾向にあり中古以下の46.3％しか検討されていない）
しかし、私はこのような統計を横目で見ながら
腹の中ではこのように思っていました。
「大変そうだし実際儲かってる会社なんているの？」
なぜなら、新築の成功会社が１０いるとしたら
リノベ事業で儲かっている会社は１もいないという
現場の肌感があったからです。しかし、それは大きな大きな間違いでした。
中古再販業界は
「仲介型再販事業の成功者が少ない」のであって
『買取型再販事業の成功者は山ほどいる』というのが
実態だったのです。
では仲介型再販と買取型再販の違いは何か？
この2つの事業、、、似て非なる、全く別ものです。
仲介型再販事業
・中古住宅は買い取らない（客が買う）
・顧客とリフォームを計画する
・プランナーやICは顧客の要望に沿って提案
・顧客がいるので工期順守
・仲介手数料とリフォーム利益を得られる
買取型再販事業
・中古住宅を自社で買い取り
・住宅会社の好きなようにリフォーム
・プランナーやICも住宅会社の自由
・工期も住宅会社の自由
・販売は自社販売と仲介の２通り
仲介型再販業界は財務を見たときに
仲介型再販事業1本で儲かっている会社は非常に少ないように思います。
一方で、買取再販業界は違います。
戸建て業界No.1であるカチタスは
経常利益12％を叩き出す、毎年増収「増益」の超優良会社ですし、
マンション買取のイーグランドやスターマイカも
都心にて猛威を振るっており、こちらもまた経常利益10％超えの
新築業界では考え難い利益率を誇ります。
また、地方を見ても地場の不動産とはいえ
買取再販を主軸にしている会社は
帝国データ60点超えも少なくなく、
「なんだこの業界は…、儲かってる会社しかいないのか」
と私も初めて知ったときは開いた口が塞がらない状態でした。
買取と聞くと、工務店さんの思考だとまず最初に
「リスク商売」
という印象があるようですが
彼らは（買取再販会社）このような思考で物事を考えません。
「仲介型の方がよほどリスクだろう」
と考えるのです。確かに「仲介型再販業界」は
・ショールームもいるし
・営業マンもいるし
・ICもプランも、住設も、工期も客に振り回されるし
・そもそも古い不動産を見てリノベ後のイメージわかないし
・現場監督は相当優秀でないといけないし
ただでさえ人材採用難なのに
『人と手間が掛かりすぎ』ます。
それに比べ買取再販は
「買取った自社物件にリフォームする」
だけなのでリフォームの範囲も、色決めも工期も基本自由。
完成後も、売るのは他の不動産なので
「営業マンがいらない」
わけです。つまり買取リスクさえ減らせれば
非常に魅力的な要素のみが残るということです。
ラストコンパスもこの買取型中古再販という業界に興味を持ち、
この2023年5月より新たなコンサルティングを開始いたしました。
その名も「ReNOMA（リノマ）＝リノベーションマネージャー（略」です。
我ながら、混沌とした時代に風穴を開ける、
「今まで業界に無かった最上級の商品」と自負しています(笑)
どのようなビジネスモデルとなっているか。
皆様もぜひご体感ください。