工務店が支配すべき市場

 

代表の伊藤です。

直近の統計にてついに新設着工が70万棟を割るという数値がでました。

ただでさえ少子高齢化で着工減の中、物価高騰×性能担保×金利上昇により新築がドンドン高くなってしまい、

もはや贅沢層しか新築を買えなくなってきています。

そんな中でも、当社の付き合いのある加盟店様は右肩上がり、または、現状維持の会社が多いのですから本当に尊敬します。

これからも頑張っていきましょう！！

 

さて、今回はお先真っ暗な建築業界の中でも

『先がめちゃくちゃ明るい市場』

のお話をしたいと思います。

 

それは『中古住宅市場』です。

 

例えば車業界であれば、ネクステージ、ガリバー、カーセンサー、グーネットをはじめ、

レクサスやベンツ、ＢＭＷをはじめとする新車ディーラー子会社もかなり力を入れて中古車の仕入れをしています。

そして、中古業界は絶好調、新車に負けず劣らず儲かっている会社がものすごく多い。

 

ブランドバックや洋服、雑貨に関しても中古業界は猛威を振るっており、

Hermèsの社員でさえ『エルメスの職人が作っているものであれば中古でもいい』という若手が多いらしく、

 『高級ブランドに勤めているからといって年収が高いわけじゃない』

んだからそりゃそうだよね。。。

 

と納得をしてしまうわけです。

そんな中、住宅業界はどうか？というと

 

中古住宅業界は『　絶好調　』です。

中でも請負リフォームではなく『中古住宅買取再販市場が活況』です。

 

矢野経済研究所の調べでは、

中古住宅買取再販推移予測を2025年44000棟から62700棟に大幅修正（142％増）しており、

2030年の予測においても50000棟から72600棟に修正（151％増）しました。

しかも、この72600棟という数字は、レインズから取得されているものと思われ、

レインズに掲載されていない物件はこの2倍（10万戸以上）はくだらないと考えられますので、

約20万戸（すでに切っている）といわれる『新築戸建て市場の50％に差し迫る勢い』といってよいでしょう。

 

もしかすると2035年頃には中古市場が新築市場を逆転している、、、

ということすら十分に考えられることが分かります。

 

さて、現在住宅業界において中古市場を支配しているのは誰か？

というと、間違いなく市場を牛耳っているのは

 

不動産会社

 

といえます。

中古住宅買取再販市場というのは昔からある業界ではありますが

日本は新築至上主義国家＆超デフレ国家でもあったため、

その存在は大きくありませんでした。

 

どちらかというと、

任意売却や競売の延長、解体更地が主流であったため

不動産屋の領域だったわけです。

 

中古住宅の顧客層も、

『新築が絶対に買えない低取得の中でも低取得層』

が過去は多く、ローンが通らないことなんてザラ。

リフォームするといってもお金が無いから最低限アパート並みの

仕上げになっていれば十分」というかそれしか選択が無い、、、

 

という客層が多かったため、

その点においても工事で儲ける工務店は出る幕が無い、、、

といった実態がありました。

 

しかし現代においてはその価値観が全く、全く、変わっております。

 

世帯年収500万～700万という新築を購入できるそうであったとしても

・新築を買うくらいなら中古で広い方がいい

・新築を買ってしまって後の人生が辛くなるなら出来るだけ価格を抑えたい

・建売の最低ランクを買うより、中古を贅沢にリフォームしたほうがマシ

 

という層が猛烈に増えています。

また、25年落ち、30年落ち、といっても日本の住宅性能は高く、

そこまでボロじゃない、リフォームすれば更に20年、30年と使える家も多くなっているという実態が、

中古住宅業界を後押ししているのです。

 

そして、こんな時代に移り変わっている今、

「果たして相変わらず中古住宅買取再販市場は不動産会社が牛耳るべき業界なのか」

 

といわれるとそうではない、、というのが私たちの見解です。

 

確かに、物件の情報収集力に関して工務店は不動産に太刀打ちできません。

買取りの目利きに関しても不動産が一枚上手でしょう。しかし、ある一点において

不動産より工務店の方が有利な点があります。それは、

 

リフォームを原価で出来る

 

という点です。

 

これは工務店の大きなメリットです。

リフォームを原価で出来るとどういうことが起こるのかというと

 

「このままではゴミ、しかし間取り変更すると◎という物件」

 

をかなり優位に仕入れられる、、、

ということになります。

 

間取が悪い中古住宅は世の中に余るほどあります。

令和で好まれる間取りと、昭和平成初期の間取りは全く違う。昭和平成初期の物件は

ＬＤＫが小さかったり、ＤＫ、またはＫになっていることもざらです。

 

そんな物件はその間取りのままでは仲介ではまず売れず、

結果、仲介を諦め売却の方で考えていくことになります。

しかし、売却もままならない。大幅なコスト交渉の狙い目な物件となります。

 

一方で、間取りの悪い物件をこねくり回してリフォームしていくのは

不動産は大の苦手、です。

リフォーム能力を自社で持っていない不動産会社は、

リフォーム会社に工事を丸投げせざる得ないからです。

 

当然、令和7年現代のリフォーム屋は利益10％では請け負いません。

それで請け負う会社はそもそも工事レベルがやばいでしょう。

少なくとも2割、普通は3割利益を取ります。

 

だから不動産は手を付けません。

表面のリフォーム、つまり100万前後で済むような間取りに絞って仕入れをし

（中古住宅買取）再販をやるわけです。

 

そうなると買い取る物件（間取り変更を伴う物件）によっては

ブルーオーシャンともいえる市場が浮かび上がります。

不動産が苦手とする物件ですし、オーナーも弱気なので仕入れやすくなる。

 

そういった間取りに問題のある物件を出来るだけ安く仕入れ

得意のリフォームを施し、

魅力的な間取りの中古住宅をお値打ち価格で再販する。

この市場に関しては自社で施工が出来る工務店にアドバンテージがあるわけです。

 

これからの時代、

必ず新築市場から中古市場に顧客が流れていきます。

その時に中古市場を主力として生き残れる会社は

このような状況に対応できる限られた工務店だけです。

 

未来が明るいかどうかではなく

未来を明るくできる力があるかどうか。

わたしたちも生き残りをかけて中古住宅買取再販市場を攻略する所存です。